親や祖父母の名義の土地の相続登記をしようと登記簿を確認したところ、明治時代や大正時代に設定された古い抵当権の登記が残っていて吃驚することが稀にあります。

しかも抵当権者は、親戚一同に聞いても誰か分からない連絡先も分からない。

 

このままでは、相続した土地を担保に銀行から融資を受けたい場合や相続した土地を売却したいという場合に支障が出ることになります。何とかしてこの残っている抵当権の登記を抹消しなければなりません。

 

このような抵当権の登記を抹消する方法について考えたいと思います。

 

 

 

１．休眠担保権とは

 

明治時代や大正時代に設定された抵当権などの担保権で、担保権者が誰なのか、どこにいるのか、全額返済しているのかどうかもわからない、このような長年にわたり放置されているものを休眠担保権といいます。

 

なお、これ以降は一番多い担保権である抵当権について記載致します。

 

２．抵当権の抹消登記の方法

　抵当権の抹消登記は、原則として不動産の所有権者と抵当権者が共同して法務局に申請しなければなりません。

 

抵当権者がどこの誰であるのかが不明であっても、基本的に所有権者からだけで抵当権の抹消登記を申請することはできません。

 

そのため、まずは抵当権者がどこの誰であるのか、調査しなければなりません。

 

３．抵当権者の調査方法

調査の方法としては、抵当権者が個人の場合は登記上の住所から戸籍簿・住民票を調査したり、役所や近隣住民に聞き込みをすることなどをします。

そして抵当権者が個人であり死亡していることが判明した場合はその相続人全員を探し出します。

 

抵当権者が法人の場合は法人登記簿や法人閉鎖登記簿を調査します。

法人が解散していた場合には法人の清算人を探しだすことに、合併などにより消滅している場合には権利義務を引き継いだ法人を探すことになります。

 

４．抵当権者の所在が判明した場合

 

調査の結果、抵当権者の所在が判明した場合には、その協力を得て共同して抵当権の抹消登記を申請することになります。

 

しかし、かなり古い抵当権の場合、抵当権者が個人の場合は本人が生存している確率は低く、抵当権者の相続人全員（さらに相続が生じている場合にはその相続人全員）とお話をして、相続人全員から協力を得なければならないことになります。

協力してもらえない場合には裁判を起こして抵当権の抹消登記を請求することになります。また、相続人があまりにも多い場合には裁判を起こした方が早いこともあります（裁判費用の問題はありますが・・・・）。

 

抵当権者が法人の場合には、合併などにより消滅している場合には権利義務をを引き継いだ法人と連絡を取り協力を取り付けます。

 

解散している場合には清算人を探し出し協力を取り付けます。

清算人の行方が分からない場合には、裁判所に清算人の選任を申立て裁判所により選任された清算人の協力を取り付けることになります。

 

いずれにしても相当の時間を要することになることが予想されます。

 

５．抵当権者の所在が不明の場合

調査の結果、抵当権者やその相続人の所在が分からなかった場合には、所有権者からの単独申請による抹消登記が可能か、次の方法を検討することになります。

①除権決定による方法

除権決定とは、あらゆる調査を尽くしたが所在不明であり、弁済証書など抵当権が消滅していることの証拠書類を提出して裁判所から出してもらう決定をいいます。

 

この手続きはハードルが高いため、あまり利用されておりません。

 

②弁済証書による方法

弁済証書など抵当権が消滅したことを証明する書類を提出することにより単独で抹消登記を申請できるものです。

 

しかし肝心な弁済証書などが残っていることが非常に稀であるため、あまり利用されておりません。

③判決による方法

裁判を行って裁判所から登記を抹消せよとの判決をもらって単独で抹消登記を申請する方法です。

 

抵当権者の住所を調査したが見つからなかったという趣旨の報告書を裁判所に提出して行う公示送達という方法をとりますのでハードルは高くなります。

 

④弁済供託による方法

これが休眠担保権の抹消登記では一番使われる可能性が高い方法となります。

 

Ⅰ抵当権者が行方不明であること

Ⅱ弁済期から２０年以上経過していること

Ⅲ登記された債権額、利息、損害金の全額を供託すること

 

という要件を全て満たせば所有権者からの単独申請による抹消登記が可能となります。

では、この弁済供託による方法による場合の行方不明とはどのような場合をいうのでしょうか。

 

＜抵当権者が個人の場合＞

「登記簿上の住所に抵当権者が存在せず、現在どこに居住しているかも不明な場合」や「抵当権者の相続人が誰であるか判明しているが、その相続人の行方が不明な場合」をいいます。

 

この方法により抵当権の抹消登記を行うには、行方不明であることを証する書面を準備する必要がります。

 

具体的には、市町村長の証明書、警察官又は民生委員の証明書、債権の受領催告書が到達しなかったことを証する書面のいずれか一つとなります。

 

一番使われるのは債権の受領催告書が到達しなかったことを証する書面のようです。

 

これは、受領の催告を配達証明付き内容証明郵便で送付し、相手方が所在不明のため差出人に返送されたものが該当します。

 

＜抵当権者が法人の場合＞

「法人登記簿が閉鎖されており、その閉鎖登記簿も廃棄されている場合」をいいます。。

そのため、閉鎖登記簿が残っている場合には行方不明とは言えなくなりこの制度は使えません。

 

６．まとめ

令和５年に施行された改正不動産登記法により休眠担保権を所有権者から単独で抹消する方法のハードルが少し下がったものもあります。

それでも、休眠担保権の抹消登記をするには時間、費用を要することには変わりません。

 

抵当権等担保権の抹消登記は義務ではありませんが、時間が経過すると抹消登記が難しくなることがあります。

住宅ローン等債務の返済が終わったら速やかに抹消登記をすることをお勧めいたします。

 

登記のことで心配事があれば、お気軽にご相談ください。