こんにちは。司法書士法人リーガル・フェイスです。
「相続登記の義務化」に関する法律がいよいよ本年（令和６年）４月１日から施行されます。
そこで本コラムでは相続登記の義務化について、詳細や注意点を今一度おさらいしようと思います。
今後、不動産を相続された方であれば誰しもが避けては通れない手続きとなりますのでご注意ください。
施行後は相続登記を申請せずにいると過料の罰則が課せられることになりますので、「相続登記の義務化」についてしっかりと把握しましょう！

１.そもそもなぜ相続登記が義務化？

結論から申し上げますと、未登記の土地があると公共事業の実施が遅れたり、治安や景観の悪化に繋がるからです。
相続登記を申請しないまま放置していると、その土地の持ち主は誰なのかがわからなくなります。これが相続登記義務化に至る大きな要因の一つ、「所有者不明の土地問題」です。

具体的なイメージが湧かない方もいらっしゃるかと思いますので、以下で詳細をご説明いたします。

公共事業が足踏み状態になる

相続登記をしないことで起こり得る問題の中で、皆さまに関わる特に大きな問題が「公共事業の遅延」ではないでしょうか。
ではなぜ相続登記をしないことが公共事業の遅延に繋がるのでしょう。

そもそも「所有者不明の土地」とは、不動産の登記簿上には所有者の名前が登記されていても、所有者はすでに死亡していることでその後誰が相続したのか不明であったり、相続人が複数名いれば転居等により所在を辿れなくなってしまったりと様々な事情が絡み合って起きる問題です。

そして最後の名義人が亡くなってから、時間が経てば経つほど相続人の数は増えてしまいます。
例を挙げると、次の図のグリーンで色付けしている人全員が相続人となってしまいます。(グレーはすでに亡くなっている方)

もしもあなたの住む地域で土砂災害に備えた公共事業を実施しようにも、一部所有者不明の土地があったら。
まずは登記簿上の最後の名義人を頼りに相続人の捜索が始まります。

「相続登記」ともなれば、「相続人が１名でも見つかればOK」ではありません。
法定相続人全員を見つけ出し、戸籍を集め、遺産分割協議を実施し、全員の同意を得て相続登記をし…

そこまで終えてようやく公共事業を実施するために「土地の所有者」と交渉が出来るのです。
何十年も未登記のままになっていたことで、公共事業が何年も遅れた事例も実際にあるようです。(参考：国土交通省HP)

不法投棄されたゴミを処分できない

相続登記がされておらず、持ち主が不明の土地にゴミが不法投棄されていても行政は処分することができません。
なぜならそれが所有者の持ち物である可能性も残されているからです。景観が損なわれ、治安が悪化することも考えられます。

このように相続登記をせずにいると、いずれ周りに大きな迷惑をかけてしまう可能性があります。

そしてこの問題を改善するために検討されたのが「相続登記の義務化」です。
現在、所有者不明土地のうち約３分の２が相続登記未了の土地と言われています。
相続登記の申請を義務付けることによって、先程述べたような問題点が改善されることが期待できるのではないでしょうか。

２.施行は令和６年４月１日から！

令和６年４月１日に施行されることが決まっています。
もうすぐです。

相続登記の義務化の始まりがすぐそこに迫っております。

３.申請期限は３年以内

不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請を行わなければなりません。
なお、相続登記の義務は、特定の不動産を相続で取得したことを「知った日」からスタートしますので、取得した不動産を具体的に知るまでは、相続登記の義務はありません。

そのため、相続財産に不動産があるのか分からない状態でいきなり過料が課されるということはありません。
（令和８年２月２日以降は、相続した不動産の有無や、相続した不動産がどれだけあるか分からない場合、所有不動産記録証明書により把握することが可能となります。所有不動産記録証明書については、こちらをご覧ください。)

【新制度】所有不動産記録証明制度とは？

４.期限内の申請を怠れば、10万円以下の過料も

正当な理由なく相続登記を怠った場合は10万円以下の過料に処されます。
具体的な運用としては、3年を過ぎているからといって突然過料が科されるということではなく、あらかじめ相続登記を申請することの催告が登記官から送られて来ます。その催告に応じて相続登記を申請すれば、過料は課されないことになりました。

また、催告を受けた相続人が登記申請を行わないことについて登記官に説明をして、登記官において「正当な理由」があると認めた場合には過料は課されないことになります。

どうしても期限内の申請が難しい場合は…

何らかの事情でどうしても3年以内の申請が出来ない場合は、相続人が登記官に対して申し出ることで相続登記申請の義務違反による過料を免れる相続人申告登記制度を利用することを検討しましょう。

これは、相続人が自分のことを相続人であると申告することで、登記官が職権で登記を行い、申告をした相続人については相続登記の義務を履行したものとみなされるものです。

相続人申告登記制度の詳細は次の記事をお読みください。
【新制度】相続人申告登記とは？相続登記をすぐに申請できない場合の選択肢　

５.「現時点で未了のまま3年以上経過している」という人は？

今回の「相続登記義務化」が施行される以前に、すでに未登記で３年以上が経過しているという方ももちろん他人事ではありません。
施行日以降に相続が発生した方と同様に相続登記の義務が科されます。
しかし施行日前から相続登記の申請義務の期間がスタートしないように経過措置があります。この経過措置では施行日（令和6年4月1日）より前に相続した不動産で、相続登記がされていないものについては、施行日から3年以内（令和9年3月31日まで）に相続登記を行えばよいことになります。

６.相続登記を司法書士に頼むメリット

正直なところ相続人の数が少なく遺産分割協議も終わっている方であれば、ご自身で登記申請していただいたほうがコスト的にも安く抑えられると思います。
ただ、相続人が複数名いたり、相続した不動産の名義が被相続人(亡くなった方)とどなたかの共有になっていた場合は司法書士に依頼するほうが安全です。

司法書士は登記の専門家ですから、複雑な権利関係であっても法的知識に基づいて登記を完了させることが出来ます。

自分で行うのと司法書士に依頼するのとでどちらが良いか分からなければ、一度当事務所までご連絡くださっても構いません。
無料相談も行っておりますので、まずはご相談ください。

無料相談を希望する方はこちらからご予約ください。

お電話でのご予約は下記のフリーダイヤルにお願いいたします。

長らく相続登記未了の相続不動産がある方は司法書士へ！

長らく相続登記未了の相続不動産がある方は司法書士に相談することをおすすめします。
ここまでにお話したように、権利関係が複雑になっている可能性があるからです。

「親から相続した不動産をなんとなく未登記のままにしていた…」
「代々うちの土地ということになっているけど、本当に大丈夫？」
という方は特に！です。

ご自身で登記を申請するとなると、多くの書類をかき集めることになったり、疎遠にしている、或いは話したこともない親族と連絡を取り合うことになります。

なにより複雑な権利関係を取りまとめ、正確に登記を申請するには登記の専門家である司法書士を頼ったほうが安全です。

まとめ

相続登記の義務化が間もなく始まります。

まだ相続登記がお済でない方は、今からでもできるだけ早く準備を行っておくことが肝要です。

最後に、これはあくまでも私の個人的な考えですが、親戚関係というのはどんな方であっても揉めがちだと思います。

なぜなら「親戚」と「家族」は異なるからです。
自分と血の繋がった人もいれば、血の繋がらない人もいる。それが「親戚」です。
私自身、お世話になった親戚もいれば、葬儀の場で「初めまして」という親戚もたくさんいます。

ただ、どんな方であれ「自分や家族を守りたい」という気持ちは心にありますよね。
そして相続が発生し権利関係を考える場面になったとき、どちらかと言うとあまり接点のない親戚よりも、一緒に生活してきた家族を守りたいと思いませんか？　
少なくとも私はそう思ってしまいます。

近いようで遠い、自分や家族に関係ないようで繋がっているからこそ、心にモヤモヤを抱えてしまう。　

「守ろう」とした結果、相続が思うように進まなくなる。

それらは仕方ないことだと思います。

さて、これから多くの方が「相続登記の義務化」をきっかけに、法定相続人、つまりご自身の家族や親戚と向き合うことになると思います。

そんな中で少しでも相続人の負担を軽減し、誰もが安心して相続登記を終えられるようお手伝いするのがリーガル・フェイスの役目です。

登記や相続のことで心配事があれば、相談内容がまとまっていなくても大丈夫ですので、お気軽にご連絡ください。

※こちらのコラムは以前掲載したコラムの改訂版となります。

渡部 秀享

四年制大学の法学部在籍時に、友人と一緒に司法書士資格の勉強を始める。大学を卒業した年に見事合格を果たした後、司法書士事務所へ入所し、商業登記を中心に経験を積む。その後、30歳を迎えることを機に一般企業の法務部へ転職。10年ほど司法書士業界を離れていたが、数年前に再び司法書士業界へ。そして幅広い業務経験を積むため、2022年リーガル・フェイスへ入所する。休日は２児の父として趣味の料理を振る舞う。得意料理はグラタン、好きな食べ物はラーメンと焼肉。