みなさま、こんにちは。相続部署の北でございます。

今回は、「未登記建物の相続」について記事を書かせて頂きます。

相続財産の中で、手続きを進める必要があるものとして頭に浮かばれるのは「不動産」ではないでしょうか。

不動産といえば、必ず登記がされているものだとなんとなく思っていらっしゃるかもしれません。不動産の調査をしていたら、亡くなったお父様が住んでいらっしゃった建物が未登記であったということが判明し、そういった場合に相続登記はできるのかしら、とご相談を頂く場合がございます。

今回は、未登記建物の相続について詳しくご説明いたします。

1　未登記建物とは

➀未登記建物にも二種類の状態がある

まず、未登記建物ですが、大きく分けて2つございます。

Ⅰ「表題登記」がされておらず、登記事項証明書が存在しないというもの

→　いかなる登記もされていないという状態です

Ⅱ「表題登記」のみされており、登記事項証明書が存在しているというもの

→「表題登記」のみされているが、「権利の登記」はされていないという状態です

ここで、「表題登記」「権利の登記」という言葉が出て参りましたので、登記事項証明書を確認しながらご説明いたします。

②「表題登記」と「権利の登記」

表題部の登記＝「表題登記」について

表題部の登記＝「表題登記」は「不動産の物理的状況」を公的に登録するもので、「権利の登記」の前提となるものです。「表題登記」の申請は、新築建物を取得したときに「土地家屋調査士」を通じて行うのが一般的です。

具体的には、建物の所有権を取得してから1カ月以内に、不動産を取得した人が申請を行わなければなりません。

なお、表題登記は法的義務があるので、不動産登記法の条文上、登記申請を怠った場合の罰則の定めがあることに注意が必要です（不動産登記法164条「申請をすべき義務がある者がその申請を怠ったときは、十万円以下の過料に処する」）。

そして、建物の表題登記を申請すると、不動産登記簿の冒頭部分にある「表題部」に記載され、その内容としては建物の「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」「所有者の住所、氏名」があげられます。

権利部の登記＝「権利の登記」について

「表題登記」を申請することにより、登記事項証明書に建物の登記が入りました。しかし、登記事項証明書にはまだ「権利の登記」が入っていません。

「権利の登記」は、新しく家を建てた場合の「所有権保存登記」や家を購入した場合の「所有権移転登記」などがありますが、こちらの登記については不動産登記法上の義務とはなっていません。

権利部は、甲区と乙区に分けて記録されます。

甲区には、その不動産の「所有権」に関する事項が記録されています。

内容は「順位番号」「登記の目的」「受付年月日・受付番号」「原因」「権利者その他の事項」となります。

「権利者その他の事項」には、建物の所有者について、その氏名と住所が記録されます。

乙区には、不動産の所有権以外の権利に関する事項が記録されています。

所有権以外の権利とは抵当権や根抵当権、質権などの「担保権」などがあります。

2　未登記建物の遺産分割協議書への記載方法

建物について、未登記のままでも相続することは可能です。例えば、相続人のうちお一人が相続する場合には、遺産分割協議書にその方が未登記建物を相続する旨の記載をします。通常、遺産分割協議書は登記事項証明書通りに記載しますが、登記事項証明書がありませんので、評価証明書や納税通知書に記載されている情報を記載します。

3　未登記建物の相続登記手続き方法

さて、相続財産の建物が未登記であるとわかったらどのような手続きをしていけばよいのでしょうか。

1➀で記載した二パターンに沿ってご説明いたします。

Ⅰの場合

「表題登記」がなく登記事項証明書が存在しない未登記建物を登記するには、【土地家屋調査士】による「表題登記」申請と【司法書士】による「権利の登記」である「所有権保存登記」申請が必要になります。

まずは、「表題登記」を行い、続いて「所有権保存登記」を申請することになります。

相続した未登記建物の場合は、相続関係を証する書面を添付することで、亡くなった方名義ではなく相続人名義で表題登記と所有権保存登記を入れることが可能です。

Ⅱの場合

こちらの場合は、すでに「表題登記」が入っていて、登記事項証明書が存在していますので、あとはこの建物を相続する方の名義で「所有権保存登記」を申請することになります。

Ⅰの場合は、土地家屋調査士との連携が欠かせません。リーガル・フェイスグループは土地家屋調査士法人がグループ内にございますのでワンストップでお手続きをすることが可能でございます。

4　未登記建物の注意点等

お客様から、未登記建物は登記しないと何か支障があるのでしょうか。と相談を受けることがございます。1－②で記載した通り、「表題登記」は不動産登記法上の登記義務がございますので、原則として登記申請は必要となります。しかしながら、実際に過料が課せられたケースは耳にしたことがないのが現状です。とはいえ、未登記であることについて以下のようなデメリットがあることも確認しておく必要があるでしょう。

・未登記だと売買することができない

・未登記だと融資を受けられない

・未登記だと所有権を対外的に主張できない

未登記建物は、不動産の「所有者の公示」を受けることができず、一般の市場では売買をすることができませんし、建物を担保として融資を受けようにも、未登記のままだとローンを組むことができません。相続手続きを契機として、改めてきちんと登記を整備しておくことが望ましいと言えるでしょう。もし、相続不動産が実際には利用していない建物で、今後も利用する意思がないのであれば、税負担等を鑑みて、取り壊しを行い、その登記をしておくことも検討課題の一つといえましょう。

最後に、課税上の問題ですが、未登記建物といえども固定資産税の課税対象の不動産であり、被相続人様が納税をしていたことと思います。登記については、どのようにされるか検討に時間もかかることと思いますので、未登記建物を相続すると決定した時点で、不動産所在地の市区町村に「納税義務者変更届出書」を提出しておきましょう。

5　まとめ

未登記建物の相続について、細かく見て参りましたが、弊所でも今回のような事案をお手続きして参りました。納税通知書にて建物の存在を確認したものの未登記であったため、未登記ということをご存じなかったご相続人様は大変驚いていらっしゃいました。被相続人様と相続人様がご同居されている建物でしたので、相続手続きを機にきちんと手続きをされたいとのご意向がございましたので、弊グループの土地家屋調査士法人と連携し、登記手続きをいたしました。どのような手続きであっても、お客様のご意向を丁寧にお伺いし、解決方法をご提示して参りますので、お悩みの場合はいつでもご連絡を頂ければと思います。

北美夏

千葉県勝浦市生まれ、東京育ち。平成１７年に司法書士試験合格。不動産会社・金融関係の企業勤務を経て、相続関連の業務に携わりたいという想いから司法書士法人リーガル・フェイスに入社。主な資格は司法書士、宅地建物取引主任者、貸金業務取扱主任者。趣味は自宅で行うヨガ。好きな食べ物はリーフパイ、お好み焼き、酢めし、磯辺焼きなど。